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Qu’est-ce le Plan Local d’Urbanisme ?
Elaboré à l’échelle de la commune, c’est un document de planification qui organise son développement en définissant une stratégie globale relative à l’aménagement et au développement durable de son territoire : stratégies économiques, urbaines, opérationnelles, sociales…
Il définit des prescriptions et des orientations écrites et graphiques que doivent respecter les propriétaires privés et publics lorsqu’ils déposent une demande d’autorisation de construction (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir, déclarations préalables).
La proposition de modification numéro 1 du PLU de Gueux qui nous est proposée, déroge aux prescriptions et orientations qui sont le fondement du PLU.
Ainsi :
Lors de notre premier entretien du 9 octobre 2023 avec le commissaire enquêteur, nous avons regretté de ne pouvoir disposer du courrier du 5 mars 2020 établi par les services du contrôle de légalité cité sur l’Avis au Public nous empêchant ainsi de pouvoir vérifier la prise en compte de leurs observations.
On notera également que la liste des points formulés dans l’Additif au Rapport de Présentation en page 7 et 8, ne reflète pas la totalité des observations formulées par le Contrôle de légalité, le terme « notamment » exclut l’intégralité des observations.
Étude Notariale.
Une première proposition de modification du PLU du 12 avril 2021, « certifiée exécutoire le 14 avril 2021 » (doc A), précisait le besoin de reclasser la parcelle du cabinet notarial en zone UX (zone d’activités) et non en UB (zone d’habitat). Cette démarche avait pour but de bénéficier d’une emprise des espaces verts de 15% au lieu des 45% prévus en zone UB générant ainsi une emprise de 85% sur la parcelle.
Le Maire a autorisé une extension de bureau sur les parcelles 109 et 147 de la zone UB (zone d’habitat) par un permis de construire 051 282 251 282 20 K0021, délivré le 4 mars 2021. Il déroge ainsi à la règle du règlement de PLU qui pour cette zone UB (habitat) oblige à devoir conserver au moins 45% du terrain en pleine terre. Ce projet d’extension nécessite la totalité de la parcelle. Une première demande de modification simplifiée du PLU est votée par le Conseil Municipal en avril 2021 afin de changer de zone ces deux parcelles et les classer en zone UX (activités). Cette délibération est rapportée (annulée) en mai 2022 et remplacée par la délibération DE202231 qui autoriserait dorénavant la majoration des possibilités de construction pour la totalité de la zone UB pour les constructions autre que de l’habitat. Il est à noter que cette possibilité serait généralisée à la zone UA (habitat) (actuellement 60% en pleine terre) dans le projet de règlement écrit modifié du futur PLU.
Pour terminer : l’extension des bureaux s’est achevée bien avant la proposition de modification de PLU.
On peut raisonnablement affirmer que la présente modification du PLU est une régularisation d’une irrégularité.
OAP imprécise :
Les travaux de la zone commerciale située en zone UC (habitat, activités, services), démarrent en 2021. Ceux du lotissement le Moulin à vent situé dans cette même zone, en octobre 2022 et font l’objet des permis d’aménager numéro: PA 051 282 22 K 0002 et PA 051 282 22 K 0001. Cette zone UC (habitat, activités, services) est sans disposition réglementaire et fait l’objet d’une orientation d’aménagement (OAP). Les services du contrôle de légalité ont formulé des observations en mars 2020 sur le PLU approuvé en avril 2019 et font part d’un besoin d’éclaircissement des principes d’aménagement adoptés dans le secteur UC (habitat, activités, services) couvert par l’OAP. Et pourtant l’aménagement est pratiquement réalisé à ce jour, zone commerciale achevée, lotissement en cours et ceci malgré l’absence de réponse aux observations des Services du Contrôle de Légalité.
On peut raisonnablement affirmer que la présente modification du PLU est une régularisation d’une irrégularité.
Parcelles viticoles :
Plusieurs parcelles situées dans la zone ZH de Gueux étaient classées jusqu’en 2019 en zone N (secteur naturel et forestier ayant un intérêt environnemental). La modification du PLU de 2019 les a reclassées en zone AP (agricole protégée). La présente modification du PLU propose cette fois-ci de les passer en zone AV (agricole viticole), alors que des vignes y ont été plantées depuis plusieurs années.
On peut raisonnablement affirmer que la présente modification du PLU est une régularisation d’une irrégularité.
Projet ADAMANTEM :
Le Maire a décidé en juin 2022 (délibération DE062022 39) de diviser la parcelle ZN14 sur laquelle est implanté le nouveau cimetière de la commune.
Située en zone UB, le Maire a demandé dans sa modification simplifiée de PLU, que soit reclassés les 4038 m2 en zone UX (activités) permettant ainsi à la société ADAMANTEM, l’installation d’une activité industrielle de traitement de surface métallique et de bénéficier en zone UX (activités) d’une emprise au sol de 85% sur un terrain actuellement classé en zone UB (habitat) (emprise 55%).
On peut raisonnablement affirmer que la présente modification du PLU est une régularisation d’une irrégularité.
Ces quelques exemples ont en commun d’accroître l’artificialisation déjà bien présente depuis 2008. Il devient possible dès lors que l’on déclare une activité professionnelle pour un terrain en zone UB ou UA, de ne conserver que 15% en pleine terre et de déroger également aux règles de constructions de ces zones. On y notera une incohérence entre les zones d’habitat, sur lesquelles il devient possible d’y bâtir des bâtiments professionnels et les zones d’activité dans lesquelles il est possible d’y bâtir son habitat.
Un flou aussi semble concerner des parcelles en zones N, qui deviennent tout à coup des zones sur lesquelles on cultive de la vigne et qui font l’objet d’un reclassement en zone AV.
Les points les plus importants de ces modifications ne sont ni plus ni moins que des régularisations pour des autorisations délivrées et non conformes au PLU en vigueur au moment de leurs délivrances.
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